Crisis inmobiliaria y riesgo moral
En España no hay hipotecas basura y, de momento, la recesión económica no es tan probable como para alarmarse. Lo cual no excluye que ciertos sectores, como el de la construcción e inmobiliario, estén en graves dificultades, sino en crisis. También aquí, el problema es fruto de la codicia que ha animado la economía del cemento y el ladrillo en los últimos diez años. Leo en la prensa que algunas empresas de este sector (promotoras y demás) empiezan también a pedir ‘sopitas’ al Gobierno para paliar los efectos de la crisis que padecen. Dicen que su sector es muy importante para la economía, demasiado para dejarlo caer, que su contribución al Producto Interior Bruto y al empleo ha sido crucial, y que conviene siga siéndolo.
Pero un efecto colateral de las operaciones de salvamento que se están llevando a cabo en EE.UU y las que se piden aquí en España es que acrecientan el “riesgo moral”, un problema tan perverso que merece ser explicado brevemente antes de seguir con nuestros comentarios.
¿Qué es eso de “riesgo moral”?
Los problemas de riesgo moral, o de “moral hazard” (en la literatura anglosajona), son muy antiguos, tanto como lo es la inclinación humana a trampear con fines lucrativos. Esta expresión fue acuñada en el siglo XVII, en los albores de la City londinense, por los profesionales del seguro marítimo, ante el creciente número de naufragios de buques mercantes que ocurrían por manifiesta imprudencia o negligencia de los navegantes, quienes incluso los provocaban en muchos casos, al amparo de contratos de aseguramiento de mercancías y naves que por sus condiciones y cuantías indemnizatorias resultaban excesivamente favorables para el asegurado. Hundir el barco y cobrar la indemnización era con frecuencia una buena estrategia para el desaprensivo naviero, y una ruina para el ingenuo asegurador.
El adjetivo “moral” hace referencia a la conducta del asegurado, quien, en parte o en todo, es considerado culpable del siniestro. Sin embargo, puestos a buscar responsables, tampoco podemos olvidarnos de la ingenuidad del asegurador. Éste no puede firmar acuerdos que inciten al asegurado a ser negligente, o incluso a algo peor, provocar el siniestro. Ni decir tiene que las compañías aseguradoras pronto aprendieron de sus ruinosas experiencias y ‘se curaron en salud’ ofreciendo a partir de entonces, y no sólo en el ramo del seguro marítimo sino en todos los campos de su negocio, contratos con restricciones, o salvaguardias, preventivas del riesgo moral. Entre éstas destacan las medidas de co-aseguramiento, mediante las cuales se obliga al asegurado a asumir parte de los daños del siniestro si éste se produce, forzándole de este modo a ser más prudente en su conducta. ¿Quién de nosotros no conoce, por ejemplo, las franquicias y otras onerosas limitaciones que nos imponen en los contratos de seguro de automóviles?
Las imprudencias deben pagarse, y más si son hijas de la codicia.
Retomemos la cuestión de la ayuda a las empresas constructoras e inmobiliarias españolas recordando su pasado. Compraron ingentes cantidades de suelo para edificar, cebando incluso a la corrupción cuando fue necesario, construyeron mucho para vender caro y especularon imprudentemente..., se endeudaron ‘hasta las cejas’ para financiar sus aventuras. Ahora no ven salida para escapar de sus deudas. No pueden renovarlas, ni pagarlas. Sus activos inmobiliarios, plenos de cemento y ambición, se vacían de valor, se ahuecan, no tienen crédito. Su demanda se desinfla, es abandonada por la fiebre que la ha poseído hasta hace poco. Y claro, las pobrecillas han comenzado a pedir sopitas fiscales (que los beneficios fiscales para la compra de viviendas se refuercen a fin de sostener la demanda) para probablemente terminar pidiendo mucho más.
Pero ¿es tan crucial, como dicen, reflotar este sector?. Pienso que no. La economía del ladrillo ha sido, sin duda, importante para la economía en general, pero ya no es crucial. La economía española, en su conjunto, necesita expandirse por otros cauces. El reto consiste no tanto en relanzar este sector como motor de crecimiento como en reemplazarlo. En este sentido, urge mucho más dinamizar otros sectores, facilitar cierta reconversión profesional y tomar medidas para recolocar el empleo excedente. He aquí donde deberían recalar los recursos públicos y no en un sector que ha cebado en demasía sus ambiciones. Así pues, no hay razones de bien común para reflotarles, y sí motivos de justicia (al menos, financiera) para dejarles que carguen con el peso de sus truncadas ambiciones. Deben pagar por lo que han hecho, corresponsabilizarse de su naufragio y no endosarlo a la sociedad a la que, además, han saqueado con el encarecimiento lucrativo de los inmuebles. De otro modo, sin severo escarmiento, no conseguiríamos sofocar sus tentaciones para reincidir y, de nuevo, estaríamos a merced de su riesgo moral.
Lo más lamentable de esta historia es que el naufragio no alcance, en toda su gravedad, a las grandes ratas, las grandes empresas constructoras (Sacyr Vallehermoso, ACS, Acciona, y otras), que hace tiempo abandonaron el barco de la construcción para refugiarse en otros sectores con más futuro, como el energético. Sobre esto último ya escribí en este blog, en octubre del 2006, con el título "la urbanidad de nuestro urbanismo".
José María, me ha encantado tu artículo, con el que coincido plenamente. El otro día, el actual viceconsejero de vivienda, alias Leolo en la blogosfera, escribía también un artículo que tiene algo que ver con lo que tú dices refiriéndose a la intervención pública de supuestos liberales en la solución de los problemas de algunas entidades financieras.
Sólo quería aportar un comentario y es el hecho de que el boom inmobiliario ha llevado a la primera fila de empresas promotoras de cierta dimensión a personas incompetentes para la gestión en un entorno de riesgo. Si a esto añadimos el carácter chanchullero que ha tenido este negocio en los últimos años pues nos podemos hacer una idea de qué tipo de personas estamos hablando. Y es que es muy fácil crecer y multiplicarse (los beneficios) mientras aparentemente un negocio está em un entorno sin riesgo pero cuando surge el evento negativo que debería haberse previsto entonces se ve quién es buen gestor y quién no.
Por lo demás, yo a estos que piden ahora que las instituciones públicas les saquen de apuros les diría que vendan las islas del Caribe antes de seguir hablando. Lo curioso de este asunto es que cuando les iba bien también rogaban a la Administración que mejorara sus condiciones (lo he vivido de cerca) y había responsables públicos (incluidos los del Ministerio de Vivienda pero sobre todo los de algunos ayuntamientos) que cedían a sus pretensiones. Increíble pero cierto.
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Anónimo |
abril 02, 2008 5:04 p. m.
Me satisface saber que mi visión sobre esta crisis coincide con la tuya, Javi Dean, pues te considero buen conocedor del talento y talante de los promotores inmobiliarios por tu experiencia como Viceconsejero de Vivienda del GV.
En este comentario quiero hacer una doble matización, que confío en que también compartas. La primera es que quizás somos algo injustos al generalizar sin más nuestra crítica, es decir, sin reconocer expresamente que puede haber excepciones, constructores honestos (que buscan un beneficio normal, y no un lucro desmedido) con actividades razonablemente gestionadas, que hubiesen podido prosperar en condiciones normales y que, sin embargo, ahora naufragan por la impía tormenta financiera que han levantado otros más codiciosos y temerarios y que afecta a todos sin discriminación equitativa.
La segunda es que en mi artículo no he criticado a los bancos y cajas de ahorro españole(a)s. Sólo menciono que no han concedido hipotecas ‘subprime’, al estilo USA, sin detenerme a criticar otros aspectos de su actividad crediticia, en especial, la encaminada directamente a las promotoras inmobiliarias (y no a las familias compradoras de pisos). Si las empresas inmobiliarias se han endeudado ‘hasta las cejas’, es porque los bancos y cajas se lo han facilitado, midiendo y valorando mal los riesgos. Sí, estas entidades son cómplices del desastre, porque la profesión de banquero consiste básicamente en controlar bien los riesgos, algo de lo que se suelen ufanar con frecuencia. Los bancos y cajas pagarán su parte de culpa con las ‘provisiones’ de que disponen, pero trasladarán estos pagos a sus futuros clientes (créditos más caros) y quizás a los pequeños accionistas (menores dividendos) y a los destinatarios de la obra social (caso de las cajas). Quisiera equivocarme y tildarme, a posteriori, de demagogo, pero sospecho que los únicos que burlarán el sacrificio serán los grandes directivos bancarios (presidentes, consejeros y demás) con sus blindajes dorados. Hay otras muchas sombras en la conducta de los bancos y cajas que podíamos comentar (como su turbia tolerancia, por no decir cosas peores, del tráfico de dinero negro que ha caracterizado parte de las finanzas del sector de la construcción) pero lo dejaré para otra ocasión.
He leído el manifiesto titulado “especulación y crisis: ya basta” que se reproduce en el blog ‘Lealo’ y que mencionas en tu comentario. También pienso ocuparme de este tema en mi blog más adelante. Aquí y ahora, sólo quiero decir que tanto los mercados como los Gobiernos fallan, que ver sólo los fallos del mercado y recurrir a ciegas a la intervención salvadora del Gobierno es tan disparatado como ver sólo los fallos del Gobierno y confiar ciegamente en las virtudes del mercado. Creo que el mercado y el Gobierno se necesitan, y que este matrimonio hay que verlo y potenciarlo en positivo: ver, potenciar y aprovechar lo bueno que pueden dar el mercado y el Gobierno, respectiva y complementariamente, sin obsesionarse a priori con los posibles fallos de ambos ni ofuscarse a posteriori con ellos. En esta cuestión, también sobra el fanatismo
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José María |
abril 03, 2008 1:35 p. m.
Un apunte sólo corroborando la primera de tus afirmaciones. Mientras estuve en el Gobierno sucedió una cosa curiosa. Se desató una cierta batalla en el seno de las asociaciones de promotores y constructores entre éstos y aquéllos a la hora de posicionarse ante las medidas que íbamos tomando y, en especial, en relación con la ley del suelo. Mientras los promotores querían comernos en pepitoria, no en vano nos estábamos comiendo sus beneficios, los constructores avalaban esas medidas porque esperaban que las mismas generaran más volumen de producción. Por lo tanto, no sólo pienso que ha habido diferencias muy importantes entre unos empresarios y otros, sino que coincido también contigo en el sentido de que las empresas son imprescindibles en un sector como el de la construcción. Nosotros lo decíamos así y lo creíamos. Queríamos garantizar la sostenibilidad a largo plazo de las empresas. Para ello les planteábamos crecer en volumen pero manteniendo unos márgenes razonables, no especulativos, a través de la VPO, dado que demanda había (y hay) de sobra. Pero la tentación de la isla en el Caribe era muy fuerte para algunos ...
Publicado por
Anónimo |
abril 10, 2008 8:42 p. m.
Le felicito...Las pérdidas no se reflotan...
Frases para la CRISIS...
Después de la del Ministro SOLVES sobre los "riesgos excesivos"...que él podía ver a diario en la CENTRAL DE RIESGOS DEL BANCO DE ESPAÑA... y que no tomaron MARTINSA-FADESA sino las CAJAS Y CAIXAS... las inmobiliarias y sus “amigos de las CAJAS”... solo el DINERO...
Otra sandez...esta vez de la Ministra Beatriz Corredor...
El Gobierno comprará suelo a las inmobiliarias... ¿del recalificado por mini alcaldes de pandereta?...¿a cuanto de repercusión por metro cuadrado construíble?.
De golpe podría enriquecer de nuevo a los esquilmados ayuntamientos, cajas, inmobiliarias... y de nuevo hacer felices a la jauría de corruptos.
¿Habrá dinero para tanto, o se podrán imprimir tantos EUROS?.
Necesitarán frases más ingeniosas, ahora que ya no pueden ocultar, no ya la CRISIS, sino el mayor expolio de la Historia al SISTEMA FINANCIERO ESPAÑOL.
Rafael del Barco Carreras
Publicado por
Rafael del Barco Carreras |
julio 21, 2008 12:29 p. m.
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