Sobre el devenir del precio de la vivienda en España: ¿Mentiras piadosas frente a verdades que matan?
------------- “La piedad es la moral de los perros” (F. Nietzsche ) -------------
La semana pasada el Fondo Monetario Internacional (FIM) hizo público un informe sobre el mercado inmobiliario en los países desarrollados, apuntando para el caso de España una caída del precio real (descontada la inflación) de la vivienda entre un 15 y un 20%. Dado el contexto de crisis inmobiliaria en que nos encontramos, esta profecía no gustó al Gobierno (a Pedro Solbes) ni al Banco de España (al Subgobernador José Viñal), que (quienes) se apresuraron a replicar que los descensos previsibles en el precio de la vivienda son mucho más moderados.
¿Quién tiene razón, o es más creíble? Quien quiera cargarse de escepticismo ante este tipo de cuestiones puede leer el artículo que publiqué en este blog en octubre del 2007 con el título “Ver según se mira”. Ahora, en este caso, apostaré por una respuesta basada en dos criterios: la coherencia y la neutralidad de las instituciones discrepantes.
Lo que apunta el FIM parece bastante coherente tanto con lo que esta misma institución ha dicho en años anteriores (2004 y 2005) como con las conclusiones de otros trabajos de investigación. Sin embargo, la coherencia de las declaraciones de nuestras instituciones (por boca de Ministro de Economía y Hacienda y del Subgobernador del BE) es mucho más dudosa. Así lo sugiere el cuadro siguiente, que resume conclusiones de trabajos recientes sobre la sobrevaloración del precio de la vivienda en España y que se ha entresacado de otro trabajo, citado como fuente, que está publicado en el Boletín Económico del propio Banco de España en junio del 2006.
En este cuadro, el tamaño de la sobrevaloración de la vivienda se mide por la diferencia porcentual entre el precio observado y el precio estimado de equilibrio a largo plazo, considerándose este último como el valor fundamental o de referencia, es decir, explicable en función de los factores determinantes básicos, como los demográficos, sociales, económicos y financieros. Puede observarse que, en general, la gran mayoría de los trabajos, e independientemente de los enfoques, apuntan hacia porcentajes de excesos no inferiores al 20 %. En el propio trabajo-fuente de esta información, los Srs Ayuso y Restoy, prestigiosos economistas del Servicio de Estudios del BE, estudian también esta cuestión, concluyendo que a finales del 2004 la sobrevaloración oscilaba entre un 24 y un 32 % (página 63), porcentajes que anidan presagios de caídas de precios, correctoras de este exceso, entre dos y tres veces mayores que las previstas ahora por el Ministro y el Subgobernador.
Probablemente, los menores ritmos de crecimiento de los precios observados en los años siguientes, 2005, 2006 y sobre todo en el 2007, habrán aminorado algo el hinchazón, pero no parece demasiado creíble que éste se haya reducido hasta porcentajes significativamente inferiores al 15%, entre otras razones, porque el llamado “valor fundamental” también habrá evolucionado más moderadamente en los últimos tiempos, y lo seguirá haciendo mucho más. Pues, ¿no debemos suponer que la crisis de las hipotecas ‘subprime’, que asomó en el verano del 2007 y que ha terminado afectándonos indirectamente a través de los mercados interbancarios, ha sacudido los cimientos de la evolución del “valor fundamental” de la vivienda, situando este valor en una senda mucho menos alcista? Por ello, parece más razonable prever una caída de precios (correctora de la sobrevaloración) más cercana al 20% (previsión del FMI) que al 10% (previsión de nuestros gobernantes).
Además de coherente, el informe del FMI parece más neutral que las opiniones de las Autoridades españolas. En aquél, las previsiones no se hacen sólo para España, sino para el conjunto de países de la OCDE, habiéndose aplicado a todos ellos los mismos métodos de predicción, con resultados, para algunos, que son todavía peores que los proyectados sobre el nuestro. Nuestras Autoridades, sin embargo, son rehenes de la negra coyuntura del sector inmobiliario. Éste ha pasado bruscamente de un década de euforia a un estado de depresión, en el que cunde la sensación de que nada será ya igual, que el paraíso se ha perdido, que sólo cabe esperar sangre y lágrimas. En estas circunstancias, cebar las expectativas de precios a la baja reconociendo la verdadera sobrevaloración es algo que, a corto plazo, mata todavía más, pues la demanda de viviendas de hoy se pasa en su frenada postulándose para mañana, para cuando los precios sean tan bajos como se espera. Con esta reacción especulativa, la parálisis del sector y de otros afines se agrava en el presente, destruyéndose todavía más empleo. En definitiva, mientras que el FIM no tiene un interés especial en maquillar la verdad en el caso de España, los gobernantes españoles sí lo tienen. Forma parte de su política influir en las expectativas de la gente de forma conveniente.
Así pues, querido lector, en aras del bien común, para que la verdad nos mate menos, dé su fe a nuestras Autoridades, porque sus opiniones, aunque quizás sean menos veraces, son más piadosas.
Probablemente, los menores ritmos de crecimiento de los precios observados en los años siguientes, 2005, 2006 y sobre todo en el 2007, habrán aminorado algo el hinchazón, pero no parece demasiado creíble que éste se haya reducido hasta porcentajes significativamente inferiores al 15%, entre otras razones, porque el llamado “valor fundamental” también habrá evolucionado más moderadamente en los últimos tiempos, y lo seguirá haciendo mucho más. Pues, ¿no debemos suponer que la crisis de las hipotecas ‘subprime’, que asomó en el verano del 2007 y que ha terminado afectándonos indirectamente a través de los mercados interbancarios, ha sacudido los cimientos de la evolución del “valor fundamental” de la vivienda, situando este valor en una senda mucho menos alcista? Por ello, parece más razonable prever una caída de precios (correctora de la sobrevaloración) más cercana al 20% (previsión del FMI) que al 10% (previsión de nuestros gobernantes).
Además de coherente, el informe del FMI parece más neutral que las opiniones de las Autoridades españolas. En aquél, las previsiones no se hacen sólo para España, sino para el conjunto de países de la OCDE, habiéndose aplicado a todos ellos los mismos métodos de predicción, con resultados, para algunos, que son todavía peores que los proyectados sobre el nuestro. Nuestras Autoridades, sin embargo, son rehenes de la negra coyuntura del sector inmobiliario. Éste ha pasado bruscamente de un década de euforia a un estado de depresión, en el que cunde la sensación de que nada será ya igual, que el paraíso se ha perdido, que sólo cabe esperar sangre y lágrimas. En estas circunstancias, cebar las expectativas de precios a la baja reconociendo la verdadera sobrevaloración es algo que, a corto plazo, mata todavía más, pues la demanda de viviendas de hoy se pasa en su frenada postulándose para mañana, para cuando los precios sean tan bajos como se espera. Con esta reacción especulativa, la parálisis del sector y de otros afines se agrava en el presente, destruyéndose todavía más empleo. En definitiva, mientras que el FIM no tiene un interés especial en maquillar la verdad en el caso de España, los gobernantes españoles sí lo tienen. Forma parte de su política influir en las expectativas de la gente de forma conveniente.
Así pues, querido lector, en aras del bien común, para que la verdad nos mate menos, dé su fe a nuestras Autoridades, porque sus opiniones, aunque quizás sean menos veraces, son más piadosas.
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